王健林、孙宏斌谈631亿的大交易所为何来

来源：发布日期：2017/07/10已有 2113 人浏览

7月10日上午，万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国（01918.HK，下称融创）以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。

当天上午，万达集团董事长王健林向财新记者表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。孙宏斌则向财新记者透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

具体而言，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将西双版纳、哈尔滨等13个文旅城项目91%的股权转让给融创，并由融创承担项目现有的全部贷款；另有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店作价335.95亿元转让给融创。

公告称，双方同意，交割后，文旅城仍用万达品牌，其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后，管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

王健林预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。

进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。万达内部人士向财新记者透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

王健林向财新记者表示，万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代。据其半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。他预计，今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。同时，万达文旅城的品牌也已确立，可以品牌输出。

王健林透露，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称，所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

万达内部将轻资产类万达广场分为两类：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

2016年四季度，万达连续与中信信托、民生信托、富力集团等新签约了90个万达广场，共1050亿元投资合同。今年6月28日，万达与中信泰富签署合作，后者旗下的商业项目将委托万达商业运营管理，并使用万达广场品牌。

万达集团从两年前开始提出转型，万达集团董事长王健林多次表示“不再做地产商”的想法。但今年上半年，从绝对量看，万达集团的地产收入仍远高于公司其他各业务板块。

根据万达7月6日发布的半年工作报告，上半年地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%。与此对比，文化集团（308亿元）、金融集团（206亿元）、网络集团（25.6亿元）等服务业务的收入仍大幅落后。与此对比，文化集团（308亿元）、金融集团（206亿元）、网络集团（25.6亿元）等服务业务的收入仍大幅落后。

过去两年中，“并购王”孙宏斌步履不停，并在原有整体收购的思路上，增加收购部分项目的方式，主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。由于大规模资产并购，融创的净资产负债率升至121.5%。但在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。

融创年报显示，截至2017年3月25日，该公司土地储备面积为7912万平方米。今年5月以来，融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权，共增加了409万平方米可售计容面积（住宅及商业），总价合计超155亿元。

根据融创7月5日公布的半年销售业绩，截至2017年6月30日，融创中国共实现合同销售金额1118.4亿元，完成2100亿元年度目标的53%，在房企销售排行榜上位列第七。

根据最新公布数据，融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六，万达以7332.6万平方米排第七。万达内部人士介绍，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。目前，万达在一、二线城市的可售物业面积占比达63.8%，货值达6244.5亿元。

万达集团和融创中国的联合公告：

为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。主要内容如下：

一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。

二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。

三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：

1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；

2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。

4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

五、酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。

六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。